Propriétés viticoles : le grand écart des prix

En dépit de la crise, les transactions de domaines viticoles français se multiplient : les surfaces cédées ont doublé en vingt ans et le prix moyen par hectare a été multiplié par trois, selon une étude publiée mardi par le réseau Vinéa, spécialiste sur ce marché.

Les Français restent les principaux investisseurs (60%) mais le marché voit émerger une nouvelle génération d’hommes d’affaires, en provenance de Chine notamment, qui misent sur le vignoble français et surtout le Bordelais. En 2012, plus de trente domaines de la région passeront sous pavillon chinois. En 2010, seul un domaine avait été acheté par un investisseur chinois.

Sur les 800 000 hectares que compte le vignoble français, il s’échange chaque année près de 20 000 ha, soit 2, 5% des surfaces. Les prix moyens à l’hectare ne cessent de croître depuis 1990. Ils suivent, voire dépassent la courbe du marché immobilier. C’est surtout vrai pour les crus en appellation d’origine contrôlée (AOC) — Pomerol ou Médoc dans le Bordelais, par exemple –, dont les prix sur ces 20 dernières années ont enregistré une hausse annuelle de 9%.

La valeur de l’hectare a ainsi été multipliée par cinq durant cette période. Ils se valorisent entre 100 000 euros et quelques millions d’euros l’hectare. Donner un prix moyen n’a pas d’intérêt tant la cotation est spécifique au cru. Cette catégorie représente 10% des transactions.

Le marché des appellations génériques en AOC (60% des transactions) — Bordeaux, Bourgogne, Côtes-du-Rhône — a baissé (-0, 3% par an sur les dix derniers années) mais cette baisse est largement compensée par l’immobilier qui lui est affecté. Les prix varient entre 15 000 et 20 000 euros l’ha.

Le marché des vins en IGP (indication géographique protégée) est moins spéculatif. Après de fortes hausses dans les années 2000 suivies d’un tassement dans les années 2005, les prix sont aujourd’hui stables, oscillant entre 10 et 15 000 euros l’hectare.

Les grands et les petits

C’est également vrai dans le Sud-Ouest, où des appellations comme Bergerac, Duras ou Cahors affichent des prix à l’hectare autour de 10 000 euros. Juste au-dessus se trouve l’AOC Bordeaux (qui représente la moitié de la surface du vignoble girondin), où l’hectare a baissé en 2011 pour arriver à 15 000 euros. Certains critères font évidemment fluctuer les prix : l’état des vignes, la densité de plantation, la conversion en bio peut faire grimper au-delà de 20 000 euros en AOC Bordeaux.

Les crus d’exception sont eux hors marché tant les transactions sont rares. Les cotations peuvent atteindre des sommets : fin 2011, un grand blanc de Bourgogne en Côte-de-Beaune a été valorisé à plus de 20 millions d’euros l’hectare. Les régions viticoles du sud méditerranéen (Provence, Languedoc-Roussillon et Côtes du Rhône), l’Aquitaine et le Val de Loire représentent plus de 70% des transactions, loin devant la région de Cognac, la Bourgogne et la Champagne qui sont des marchés plus confidentiels.

Ainsi, en un an seulement, l’AOC Pauillac a progressé de 65% pour atteindre 1, 65 million l’hectare. À Pomerol, autre appellation qui a le vent en poupe, les transactions se font autour de 900 000 euros l’hectare. A Saint-Emilion, l’attente d’un nouveau classement brouille un peu la donne : les tarifs tournent autour de 200 000 euros l’hectare, contre 85 000 pour les satellites. Enfin, l’autre appellation bordelaise qui connaît une incroyable flambée des prix est Pessac-Léognan : en un an, le prix à l’hectare a doublé, atteignant 330 000 euros.

Sources : AFP / Sud-Ouest